債務まとめ一本化、住宅ローン相談

債務まとめ一本化、住宅ローン相談は年末になると、それはそれは相談件数が急増するそうだが、日本の金利は世界最低水準に近いくらい安いので、金利圧縮となれば、債務整理しかないだろう。

米住宅ローン金利、６週ぶりに低下　長期金利の上昇一服で （日経新聞）

　米連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）が23日発表した週間の住宅ローン金利（12月23日までの１週間の全米平均）は、期間30年の固定型で前週比0.02ポイント低い年4.81％となり、小幅ながら６週間ぶりに低下した。

　米景気の回復期待などを背景に米長期金利が上昇したことから、前週は７カ月ぶりの水準に上昇していた。債券市場で年末を控えた持ち高調整目的の売りなどが一巡し、米長期金利の上昇が一服したことが低下につながった。

　前週に７月下旬以来となる４％台に上昇した期間15年の固定型金利も６週ぶりに小幅低下した。

米週間住宅ローン申請指数が約1年ぶり低水準（ロイタ）

　米抵当銀行協会（ＭＢＡ）が２２日発表した１２月１７日までの週の住宅ローン申請指数（季節調整後、新規購入・借り換えを含む）は、前週比１８．６％低下して４７９．９となった。

　住宅ローン金利が６週間連続で上昇していることを受け、１月１日までの週以来、約１年ぶりの低水準となった。

　４週間移動平均は９．８％の低下となった。

　借り換え向けローン申請指数は２４．６％低下の２１９６．１。４月３０日までの週以来の低水準となった。

　新規購入向けローン申請指数は２．５％低下して１９５．３となった。

　３０年住宅ローン金利（固定、手数料除く）平均は前週から０．０１％ポイント上昇して４．８５％となった。

　ＭＢＡの調査・経済部門のバイスプレジデント、マイケル・フラタントーニ氏は声明で「住宅ローン金利が約半年ぶりの高水準で推移していることで、借り換え向けローン申請件数が急減した」と指摘。新規購入向けローン申請が２週間連続で減少していることから「住宅販売は向こう数カ月間、比較的低水準で推移する可能性がある」とした。

住宅ローン延滞

住宅ローン延滞懸念が金融機関窓口の圧になっている。

英国：11月の住宅ローン承認件数が減少、09年３月来低水準－ＢＢＡ

　　12月23日（ブルームバーグ）：英国の11月の住宅ローン承認件数は減少し、リセッション（景気後退）のさなかにあった2009年３月以来の低水準となった。英国銀行協会（ＢＢＡ）が23日、電子メールで発表した。

　　ＢＢＡによると、11月の住宅ローン承認件数は２万9991件と、前月の３万689件から減少した。

米週間住宅ローン申請指数が約1年ぶり低水準

［ニューヨーク　２２日　ロイター］

　米抵当銀行協会（ＭＢＡ）が２２日発表した１２月１７日までの週の住宅ローン申請指数（季節調整後、新規購入・借り換えを含む）は、前週比１８．６％低下して４７９．９となった。

　住宅ローン金利が６週間連続で上昇していることを受け、１月１日までの週以来、約１年ぶりの低水準となった。

　４週間移動平均は９．８％の低下となった。

　借り換え向けローン申請指数は２４．６％低下の２１９６．１。４月３０日までの週以来の低水準となった。

　新規購入向けローン申請指数は２．５％低下して１９５．３となった。

　３０年住宅ローン金利（固定、手数料除く）平均は前週から０．０１％ポイント上昇して４．８５％となった。

　ＭＢＡの調査・経済部門のバイスプレジデント、マイケル・フラタントーニ氏は声明で「住宅ローン金利が約半年ぶりの高水準で推移していることで、借り換え向けローン申請件数が急減した」と指摘。新規購入向けローン申請が２週間連続で減少していることから「住宅販売は向こう数カ月間、比較的低水準で推移する可能性がある」とした。

　米連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）が23日発表した週間の住宅ローン金利（12月23日までの１週間の全米平均）は、期間30年の固定型で前週比0.02ポイント低い年4.81％となり、小幅ながら６週間ぶりに低下した。

　米景気の回復期待などを背景に米長期金利が上昇したことから、前週は７カ月ぶりの水準に上昇していた。債券市場で年末を控えた持ち高調整目的の売りなどが一巡し、米長期金利の上昇が一服したことが低下につながった。

　前週に７月下旬以来となる４％台に上昇した期間15年の固定型金利も６週ぶりに小幅低下した。

住宅ローン滞納による競売や公売のニュース

　住宅ローン滞納による競売や公売のニュースが読売新聞で、『別荘地の私道ネット売却…税滞納差し押さえ分（2010年12月20日 読売新聞）』として、取り上げられていたので、以下に紹介します。

　別荘地の固定資産税滞納に頭を痛める福島県猪苗代町が、差し押さえた別荘地だけでなく、付随する私道もインターネット公売に出品、すでに１２件の私道が売れた。

　ネット公売を運営する「ヤフー」（東京）によると、道路の単独出品は珍しいという。

　町では１９７０年代から別荘開発が進んだが、８０年代に入ると開発業者が倒産するなどして連絡不能になるケースが増加。これに伴い、別荘地の固定資産税滞納も増え、今年１１月時点で約６００件に上る差し押さえ物件のほとんどが別荘地という。

　別荘地を処分するため、町は２００７年からネット公売を活用。別荘地、リゾートマンションなど約１５０件の売却額は計約４３００万円に上った。

　ところが、別荘付近の私道は差し押さえられたまま残り、新たな所有者などから「水道管が私道の下にあるので工事できない」といった苦情が寄せられるようになった。

　そこで、私道を利用する別荘所有者に買い取りを勧める一方、比較的多くの人が利用する私道１８件についてはネット公売にかけた。

アジアが日本の不動産を「底値買い」、サーチナより

東京都心の借地権売買市場などを見ると経済効果と対してその価格は安い。それはアジアの他の国と比べると顕著に分る。高そうに見えるがそうでもない。

アジアが日本の不動産を「底値買い」、２０１１年も流れは継続か
（サーチナ　2010/12/18(土) 13:28 ）

　　日本の不動産価格は19年連続で下がり続けている。そのため、アジアの投資家は皆こぞって日本の不動産を狙っている。関係者の予想では、来年にはこのような現象はもっと露骨になる。中国網日本語版(チャイナネット)が報じた。

　　2009年、日本の不動産に手をつけたアジアの投資家は少なくない。中国の大陸や香港、シンガポールと比べ、日本の不動産は価格的に魅力だけでなく、インカムゲインも十分期待できるため、大きな魅力がある。

　　今年、アジアの人びとは日本の不動産にかなり多額のお金を費やしている。マレーシアの建築グループＹＴＬ社は60億円つぎ込んで、北海道の人気スキーリゾートであるニセコのシェラトンホテルを購入した。また、シンガポールの不動産投資信託（ＲＥＩＴ）、Ｍａｐｌｅｔｒｅｅ社は130億円で東京郊外にある物流施設を3件購入した。

　　バブル崩壊からの20年、金融企業の業績が悪化するにつれ、アメリカのモルガン・スタンレー、ゴールドマン・サックスやドイツ銀行などの金融機関の傘下にある不動産ファンドは、日本で不動産を次々と買い込んだ。

　　シンガポールの不動産投資信託のレイモンド・ホァン常務執行取締役は「日本の不動産投資で得られる収益はどんな角度から見ても、とてもおいしい話である」と語る。アメリカの日刊「Ｔｈｅ　Ｗａｌｌ　Ｓｔｒｅｅｔ　Ｊｏｕｒｎａｌ」紙によると、東京の不動産の年間純収入と資産価格の比率は4．5～5％である。香港だとこの数字は3％にもならない。

　　そして、日本の貸付金利もゼロに近い数値を保っており、貸付の制限緩和政策は見事に功を奏したのだ。ドイツ銀行のデータによると、10年第3四半期、日本銀行における不動産の新規貸付は前年同期比6．6％増だった。

　　米ジュンーズラングラサール（ＪＬＬ）のアジア資本市場の責任者であるマイケル・ボールズ氏は「私の予想では、アジアの人びとが日本の不動産を購入する流れは11年も続くだろう。特に中国の経済は急速に成長し、中産階級の財力はどんどん上がっている。その資産を使う対象も多様化するだろう。東京に高級な不動産を所有する事が彼らにとっては、自慢になるのかもしれない」と話した。

住宅ローン 固定金利 変動金利 １４

ゼロ金利が解除されたから金利変動に備えて固定金利住宅ローンを組もう。最近、テレビでこんな話がよく聞かれます。

これも、ぱっと聞くと、ゼロ金利が解除された状況下では、固定金利借入のほうが変動金利借入よりも有利というように聞こえるかもしれません。

でも、実際には、固定金利借入と変動金利借入では、（少なくとも理論的には）借入時点では有利不利はありません。

先行きの金利上昇期待に基づき固定金利の金利水準も高くなってしまいます。ゼロ金利が解除された、ということは、皆、先行き金利上昇を見込むはずです。そうすると、その金利上昇を織り込んで、固定金利の利率が上昇してしまうのです。

つまり、ゼロ金利が解除されてから固定金利住宅ローンを組んでも、先行きの金利上昇を織り込んだ結果、すでに、固定金利の水準は高くなってしまっているのです。

固定金利住宅ローンは金利上昇時に利息返済額を増加させない効果（リスク回避効果）はありますが、だからといって、それが利息返済額を減らす効果を持っているわけではないことを肝に命じてください。

住宅ローン 固定金利 変動金利 １３

住宅ローンを組むならば、変動金利よりも固定金利のほうがいいよ、という話はよく聞きます。

でも、これを誤解して「住宅ローンは変動金利よりも固定金利のほうが有利」と思っている方はいませんか？

実は、これは誤りです

少なくとも、理論的には変動金利・固定金利のどちらの借入が有利ということはありませんし、実際の住宅ローン金利水準を見ていると、住宅金融公庫の固定ローンを除き、固定金利借入のほうが返済額は大きくなることが多いと思います。

金利上昇が見込まれているため、固定金利の水準は金利上昇を織り込んで高い水準となっているのはなぜでしょうか？

銀行が固定金利の住宅ローンを提供する場合、その金利は「スワップレート」という相場を元に決めることが通常です。

例えば、10年ローンならば10年もののスワップレートに基づき、住宅ローンの固定金利水準を決定しています。

ところで、スワップレートはどう決まるか、というと大ざっぱに変動金利借入をした時に支払うと見込まれる金額と固定金利借入をした時に支払うべき金利が、一緒になるような固定金利水準に定まります。

つまり、もし、皆の予想通りに金利水準が変わっていく場合には、理論的には固定金利も変動金利も支払額は同一になってしまうのです。

実際には、銀行はこの理論的な価格に手数料を織り込んで住宅ローン金利を設定するわけですが、手数料は一般的に、固定金利のほうが高めに設定されています。

そのため、一般の人の予想通りに金利水準が変化した場合、固定金利借入のほうが返済額が大きくなるリスクが高い、と考えられるわけです。

但し、住宅金融公庫の固定金利ローンだけは別です。あれは、実質的な国のバックアップを受けて、かなり思い切った低金利を実現していますので、普通の銀行の固定金利ローンに比べるとかなり低い利率になっています。

もし、固定金利ローンを組むならば、ぜひ、住宅金融公庫のローンにしましょうね。

住宅ローン 固定金利 変動金利 １２

将来景気が悪くなると思う人は、住宅ローンの借り入れ時には変動金利を選択することをおすすめします。

景気が悪くなると、企業は設備投資等をする意欲を失います。ちょうど、バブル崩壊後の日本企業がそうだったように、むしろ、借り入れを返済しよう、という動きも見られます。

そのため、銀行からお金を借りる借り手がいなくなってしまうため、金利はどんどん下がっていきます。こうして、景気が悪くなると一般的な金利水準は低くなってくるのです。さらに、一般的な金利水準が低くなることに連動して、住宅ローンの金利も下落していきます。

つまり「景気が悪くなる」→「金利水準が下がる」→「住宅ローンの借り入れ金利が下がる」という関係になることが多いのです。

ところで、変動金利住宅ローンの借り入れを行うと、住宅ローンの金利水準はその時々の一般的な金利水準に連動して決まります。

そのため、将来景気が悪くなると考えている場合には、変動金利住宅ローンを組むことで、低金利を享受することができるのです。

もっとも、今、大部分の人は「将来景気が良くなる」と思っているため、現在の固定金利の水準は、それを織り込んでやや高い金利となっています。

そのため、固定金利住宅ローンとの有利・不利を考える場合には単に景気が悪くなるというだけでなく、「皆が思っている以上に景気が良くならなかった」場合に、変動金利を選択してほうが得になるのです。

住宅ローン 固定金利 変動金利 １１

将来の金利上昇幅が小さいと思う人は、住宅ローンの借り入れ時には変動金利を選択することをおすすめします。

変動金利を選択すると金利上昇により支払額が増加してしまいます。逆にいうと、将来の金利が上昇しなければ、住宅ローンの借り入れ金利も上昇しないことになります。

一方で、固定金利の金利水準は、現在の金利水準だけではなく、将来どこまで金利が上昇するか、という予想により決まっています。

今は、ほぼ全員が「金利は上昇するはず」と思っているため、将来の金利上昇を織り込んで、固定金利の金利水準は比較的高い利率が設定されています。

そのため、将来の金利上昇幅が小さいと考えている場合には、将来の金利上昇リスクが織り込まれ、結果的に高い利率となっている固定金利住宅ローンを借りるよりは、変動金利住宅ローンを借りたほうが得をすることになるのです。

ところで、将来の金利上昇幅が小さくなる要因は、端的にいうと「景気が思ったほど良くならない」ということにつきます。

今、世の中では「景気が良くなりそう」という期待が膨らんでいますが、「考えているほど景気は良くならず横ばい・または悪化する」、と思う方は、変動金利を選択することをおすすめします。

住宅ローン 固定金利 変動金利 １０

住宅ローンの借り換えを狙う人の場合、住宅ローンは変動金利のものを選択すべきです。

住宅ローンは銀行間で激しい競争が繰り広げられているため、借換えを行うと金利が安くなるケースが非常に多くなっています。

通常、住宅ローンの借換を行う場合、当初住宅ローンを借り入れてから、住宅ローンの借換えまでの期間は、それほど長くはないと思います。

そのため、当初利率が低い変動金利型住宅ローンにより、できるだけ住宅ローンの元本を減らしておいたうえで、住宅ローンの借り換えをしたほうが、より有利な借り換えを行うことができるのです。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ９

住宅ローンの繰上返済を狙う人の場合、住宅ローンは変動金利のものを選択したほうが有利になることが多いです。

変動金利の住宅ローンは、固定金利に比べると、当初の利息が大幅に低くなっています。

そのため、借入期間の最初のほうで一気に繰上返済を行うと、利息をほとんど払わないうちに、元本を大幅に減らすことができます。

変動金利住宅ローンの場合、金利上昇に伴い借入利率も上昇していくのですが、金利上昇前に、元本自体を減らしてしまっておけば、利息支払額自体はそれほど多額にはなりません。

また、固定金利型住宅ローンの場合、ほとんどの銀行では繰上返済時に繰上返済手数料がかかります（一方で、変動金利型住宅ローンの場合には、繰上返済手数料が無料の銀行は結構多いです）。

そのため、手数料からみても、繰上返済をすることを前提の場合には変動金利型住宅ローンのほうが有利となります。

つまり、
•住宅ローンを借りた後に両親から住宅取得資金を贈与してもらう予定がある場合
•収入に比較して、比較的余裕あるローンを組んでいて、繰上返済をする予定がある場合
といった場合には、住宅ローンを変動金利で借入れておくほうが有利になるケースが多いのです。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ８

住宅ローンの借入期間が短い人の場合、住宅ローンは変動金利のものを選択したほうが有利になることが多いです。

そもそも固定金利を選択するのは、「将来、金利が上昇した場合に住宅ローンの利息支払額が増える」リスクを回避するためです。

でも、住宅ローンの借入期間が短い（たとえば２年とか３年とか）の場合には、金利が上昇するといってもたかが知れています。

そこをあえて固定金利を選択して、住宅ローン借入側に不利な金利を選ぶくらいならば、むしろ、変動金利を選択してしまったほうが、よほどいい結果になると思います。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ７

つまり「景気が悪くなる」→「金利水準が下がる」→「住宅ローンの借り入れ金利が下がる」という関係になることが多いのです。

ところで、変動金利住宅ローンの借り入れを行うと、住宅ローンの金利水準はその時々の一般的な金利水準に連動して決まります。

そのため、将来景気が悪くなると考えている場合には、変動金利住宅ローンを組むことで、低金利を享受することができるのです。

もっとも、今、大部分の人は「将来景気が良くなる」と思っているため、現在の固定金利の水準は、それを織り込んでやや高い金利となっています。

そのため、固定金利住宅ローンとの有利・不利を考える場合には単に景気が悪くなるというだけでなく、「皆が思っている以上に景気が良くならなかった」場合に、変動金利を選択してほうが得になるのです。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ６

将来景気が悪くなると思う人は、住宅ローンの借り入れ時には変動金利を選択することをおすすめします。

景気が悪くなると、企業は設備投資等をする意欲を失います。ちょうど、バブル崩壊後の日本企業がそうだったように、むしろ、借り入れを返済しよう、という動きも見られます。

そのため、銀行からお金を借りる借り手がいなくなってしまうため、金利はどんどん下がっていきます。こうして、景気が悪くなると一般的な金利水準は低くなってくるのです。さらに、一般的な金利水準が低くなることに連動して、住宅ローンの金利も下落していきます。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ５

そのため、注意が必要なのは、単に金利が上昇すれば固定金利のほうが変動金利と比較して得になる、というわけではありません。

固定金利を選択して結果的に変動金利と比較して得をするのは、「皆が思っている以上に金利が上昇した」場合だけになります。

ところで、将来の金利上昇幅が大きくなる要因は、端的にいうと「景気が思ったより良くなる」ことです。

今、世の中では「景気が良くなりそう」という期待が膨らんでいますが、「想定よりも好景気になるはず」、と思う方は、固定金利を選択することをおすすめします。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ４

将来の金利上昇幅が大きいと思う人は、住宅ローンの借り入れ時には固定金利を選択することをおすすめします。

固定金利を選択すれば、将来金利がどんなに上昇しようとも、金利上昇により支払額は変わりません。

一方で、変動金利を選択してしまっていると、金利が大きく上昇した際に住宅ローンの利払いが大きく膨らんでしまうことになるのです。

ところで、固定金利の金利水準は、現在の金利水準だけではなく、将来どこまで金利が上昇するか、という予想により決まっています。

今は、ほぼ全員が「金利は上昇するはず」と思っているため、将来の金利上昇を織り込んで、固定金利の金利水準は比較的高い利率が設定されています。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ３

住宅ローンの返済額が増えるのが許せない

こういう人は、全期間固定金利（しかも、元利均等払い）の住宅ローンを組んでください。

全期間固定金利の住宅ローンの場合、利率は一定となります。

そのため、特に元利均等払いにより住宅ローンを借りた場合には、毎月の支払額は借入を行っている間、一定額となります。

そのため、絶対に返済額は増えません。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ２

住宅ローンを返済すると、あとは生活するだけでぎりぎり・・

こういう方の場合は、全期間固定金利の住宅ローンを組むことがおすすめです。

全期間固定金利の住宅ローンの場合には、基本的には毎月の返済額は変わりません。

一方で、変動金利の住宅ローンを組んでしまった場合には、将来、返済額が増える可能性があります。そのため、住宅ローンを目一杯で組んでしまっている場合には、金利上昇時には、返済額が増えて家計が破綻する可能性も充分にありえますので気をつけてください。

住宅ローン借り換えのポイント

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住宅ローンの借り換えを検討している方に贈るお役立ち情報です。

住宅ローンに関するトラブルを防ぐ

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住宅ローンに関する失敗やトラブルも様々です。住宅ローントラブル事例を知ることで、トラブルを回避しましょう。住宅ローン特集の第4回は住宅ローンに関する様々な失敗やトラブル事例をご紹介したいと思います。

住宅ローンを無理なく返済する方法

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購入した住宅は住宅ローンは完済してはじめて自分のものに特集の第3回は住宅ローンを無理なく返済する方法に焦点を当て、ご説明していきたいと思います。

住宅ローンの知らないと損する常識

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住宅ローンの基礎の後は、現在住宅ローンを検討されている方、これから検討される方を対象に、知らないと損する住宅ローンの常識についてご説明していきたいと思います。

住宅ローン、短期間で返済できるれば変動金利、固定金利選択型

住宅ローン、短期間で返済できるれば変動金利、固定金利選択型

住宅ローンは基本的には長い年月をかけて返済していくものですからしっかりとした返済計画が立てられる長期固定型を利用することが基本です。また、現在のような金利上昇局面では変動金利のリスクが高まりますから、なおさら長期固定での借り入れを検討したほうが良いでしょう。

住宅ローンの種類

住宅ローンの種類

住宅ローンは大別すると変動金利、固定金利、固定金利選択型の3つのタイプがあります。住宅ローンを選ぶ際はこの3タイプの中から選ぶことになります。

住宅ローンの組み方＝人生設計

住宅ローンの組み方＝人生設計

住宅ローンの組み方一つで人生設計が変わります。住宅の購入は人生最大の買い物です。多くの場合、総額で数千万円の資金が必要になるため現金で買える方はほとんどいません。そこで活躍してくれるのが住宅ローンです。

相続分取戻権

相続分取戻権

相続分の譲渡と相続分取戻権

相続分の譲渡は可能か

相続の開始から遺産分割が完了するまでかなりの時間が必要になることがあります。その間に、共同相続人の中には自分の相続分を売却するなどして換価したいと思う人がでてくる場合があります。そこで民法では905条において、遺産分割前の相続分の譲渡を認めることを前提とした規定を設けています。