債務まとめ一本化、住宅ローン相談

債務まとめ一本化、住宅ローン相談は年末になると、それはそれは相談件数が急増するそうだが、日本の金利は世界最低水準に近いくらい安いので、金利圧縮となれば、債務整理しかないだろう。

米住宅ローン金利、６週ぶりに低下　長期金利の上昇一服で （日経新聞）

　米連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）が23日発表した週間の住宅ローン金利（12月23日までの１週間の全米平均）は、期間30年の固定型で前週比0.02ポイント低い年4.81％となり、小幅ながら６週間ぶりに低下した。

　米景気の回復期待などを背景に米長期金利が上昇したことから、前週は７カ月ぶりの水準に上昇していた。債券市場で年末を控えた持ち高調整目的の売りなどが一巡し、米長期金利の上昇が一服したことが低下につながった。

　前週に７月下旬以来となる４％台に上昇した期間15年の固定型金利も６週ぶりに小幅低下した。

米週間住宅ローン申請指数が約1年ぶり低水準（ロイタ）

　米抵当銀行協会（ＭＢＡ）が２２日発表した１２月１７日までの週の住宅ローン申請指数（季節調整後、新規購入・借り換えを含む）は、前週比１８．６％低下して４７９．９となった。

　住宅ローン金利が６週間連続で上昇していることを受け、１月１日までの週以来、約１年ぶりの低水準となった。

　４週間移動平均は９．８％の低下となった。

　借り換え向けローン申請指数は２４．６％低下の２１９６．１。４月３０日までの週以来の低水準となった。

　新規購入向けローン申請指数は２．５％低下して１９５．３となった。

　３０年住宅ローン金利（固定、手数料除く）平均は前週から０．０１％ポイント上昇して４．８５％となった。

　ＭＢＡの調査・経済部門のバイスプレジデント、マイケル・フラタントーニ氏は声明で「住宅ローン金利が約半年ぶりの高水準で推移していることで、借り換え向けローン申請件数が急減した」と指摘。新規購入向けローン申請が２週間連続で減少していることから「住宅販売は向こう数カ月間、比較的低水準で推移する可能性がある」とした。

住宅ローン延滞

住宅ローン延滞懸念が金融機関窓口の圧になっている。

英国：11月の住宅ローン承認件数が減少、09年３月来低水準－ＢＢＡ

　　12月23日（ブルームバーグ）：英国の11月の住宅ローン承認件数は減少し、リセッション（景気後退）のさなかにあった2009年３月以来の低水準となった。英国銀行協会（ＢＢＡ）が23日、電子メールで発表した。

　　ＢＢＡによると、11月の住宅ローン承認件数は２万9991件と、前月の３万689件から減少した。

米週間住宅ローン申請指数が約1年ぶり低水準

［ニューヨーク　２２日　ロイター］

　米抵当銀行協会（ＭＢＡ）が２２日発表した１２月１７日までの週の住宅ローン申請指数（季節調整後、新規購入・借り換えを含む）は、前週比１８．６％低下して４７９．９となった。

　住宅ローン金利が６週間連続で上昇していることを受け、１月１日までの週以来、約１年ぶりの低水準となった。

　４週間移動平均は９．８％の低下となった。

　借り換え向けローン申請指数は２４．６％低下の２１９６．１。４月３０日までの週以来の低水準となった。

　新規購入向けローン申請指数は２．５％低下して１９５．３となった。

　３０年住宅ローン金利（固定、手数料除く）平均は前週から０．０１％ポイント上昇して４．８５％となった。

　ＭＢＡの調査・経済部門のバイスプレジデント、マイケル・フラタントーニ氏は声明で「住宅ローン金利が約半年ぶりの高水準で推移していることで、借り換え向けローン申請件数が急減した」と指摘。新規購入向けローン申請が２週間連続で減少していることから「住宅販売は向こう数カ月間、比較的低水準で推移する可能性がある」とした。

　米連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）が23日発表した週間の住宅ローン金利（12月23日までの１週間の全米平均）は、期間30年の固定型で前週比0.02ポイント低い年4.81％となり、小幅ながら６週間ぶりに低下した。

　米景気の回復期待などを背景に米長期金利が上昇したことから、前週は７カ月ぶりの水準に上昇していた。債券市場で年末を控えた持ち高調整目的の売りなどが一巡し、米長期金利の上昇が一服したことが低下につながった。

　前週に７月下旬以来となる４％台に上昇した期間15年の固定型金利も６週ぶりに小幅低下した。

差押回避・競売回避

　差押回避・競売回避の任意売却の際、買取する側が重要なのは、鑑定評価だがそれについて以下のような記事があった。

完全成功報酬型の不動産鑑定の試験運用開始（全国賃貸住宅新聞記事より　2010年12月20日号）

　不動産取引・鑑定業を営む東京楽地（東京都大田区）は、成功報酬型の不動産鑑定評価の試験運用を３月末まで実施する。同社の田口伸八郎社長によれば、違法建築など、特殊要因を持つ不動産についての依頼が発生したことがきっかけ。依頼者の経済事情により、違法鑑定を強いられることがないよう、成功報酬型でひきうけた。この成功を受けて、今回の実施に至った。

　成功報酬型であれば、今まで受託できなかった案件も受けることができ、また依頼者からの拘束がないため、説得力のある説明性の高い評価書を仕上げることが可能となる。報酬は従来の案件の１・５倍ほどを予定している。

　任意売却の際は債権者・債務者双方の利益が最大化できるという。田口社長は「すでに売主・買主は合意していても、金融機関が認めないケースが多いです。金融機関は不動産の相場や価値にそこまで詳しくはありません。金融機関や税務所を納得させられるような公正な評価が必要です」と任意売却時の鑑定評価書の重大さを語る。

住宅ローン滞納による競売や公売のニュース

　住宅ローン滞納による競売や公売のニュースが読売新聞で、『別荘地の私道ネット売却…税滞納差し押さえ分（2010年12月20日 読売新聞）』として、取り上げられていたので、以下に紹介します。

　別荘地の固定資産税滞納に頭を痛める福島県猪苗代町が、差し押さえた別荘地だけでなく、付随する私道もインターネット公売に出品、すでに１２件の私道が売れた。

　ネット公売を運営する「ヤフー」（東京）によると、道路の単独出品は珍しいという。

　町では１９７０年代から別荘開発が進んだが、８０年代に入ると開発業者が倒産するなどして連絡不能になるケースが増加。これに伴い、別荘地の固定資産税滞納も増え、今年１１月時点で約６００件に上る差し押さえ物件のほとんどが別荘地という。

　別荘地を処分するため、町は２００７年からネット公売を活用。別荘地、リゾートマンションなど約１５０件の売却額は計約４３００万円に上った。

　ところが、別荘付近の私道は差し押さえられたまま残り、新たな所有者などから「水道管が私道の下にあるので工事できない」といった苦情が寄せられるようになった。

　そこで、私道を利用する別荘所有者に買い取りを勧める一方、比較的多くの人が利用する私道１８件についてはネット公売にかけた。

アジアが日本の不動産を「底値買い」、サーチナより

東京都心の借地権売買市場などを見ると経済効果と対してその価格は安い。それはアジアの他の国と比べると顕著に分る。高そうに見えるがそうでもない。

アジアが日本の不動産を「底値買い」、２０１１年も流れは継続か
（サーチナ　2010/12/18(土) 13:28 ）

　　日本の不動産価格は19年連続で下がり続けている。そのため、アジアの投資家は皆こぞって日本の不動産を狙っている。関係者の予想では、来年にはこのような現象はもっと露骨になる。中国網日本語版(チャイナネット)が報じた。

　　2009年、日本の不動産に手をつけたアジアの投資家は少なくない。中国の大陸や香港、シンガポールと比べ、日本の不動産は価格的に魅力だけでなく、インカムゲインも十分期待できるため、大きな魅力がある。

　　今年、アジアの人びとは日本の不動産にかなり多額のお金を費やしている。マレーシアの建築グループＹＴＬ社は60億円つぎ込んで、北海道の人気スキーリゾートであるニセコのシェラトンホテルを購入した。また、シンガポールの不動産投資信託（ＲＥＩＴ）、Ｍａｐｌｅｔｒｅｅ社は130億円で東京郊外にある物流施設を3件購入した。

　　バブル崩壊からの20年、金融企業の業績が悪化するにつれ、アメリカのモルガン・スタンレー、ゴールドマン・サックスやドイツ銀行などの金融機関の傘下にある不動産ファンドは、日本で不動産を次々と買い込んだ。

　　シンガポールの不動産投資信託のレイモンド・ホァン常務執行取締役は「日本の不動産投資で得られる収益はどんな角度から見ても、とてもおいしい話である」と語る。アメリカの日刊「Ｔｈｅ　Ｗａｌｌ　Ｓｔｒｅｅｔ　Ｊｏｕｒｎａｌ」紙によると、東京の不動産の年間純収入と資産価格の比率は4．5～5％である。香港だとこの数字は3％にもならない。

　　そして、日本の貸付金利もゼロに近い数値を保っており、貸付の制限緩和政策は見事に功を奏したのだ。ドイツ銀行のデータによると、10年第3四半期、日本銀行における不動産の新規貸付は前年同期比6．6％増だった。

　　米ジュンーズラングラサール（ＪＬＬ）のアジア資本市場の責任者であるマイケル・ボールズ氏は「私の予想では、アジアの人びとが日本の不動産を購入する流れは11年も続くだろう。特に中国の経済は急速に成長し、中産階級の財力はどんどん上がっている。その資産を使う対象も多様化するだろう。東京に高級な不動産を所有する事が彼らにとっては、自慢になるのかもしれない」と話した。

住宅ローン 固定金利 変動金利 １４

ゼロ金利が解除されたから金利変動に備えて固定金利住宅ローンを組もう。最近、テレビでこんな話がよく聞かれます。

これも、ぱっと聞くと、ゼロ金利が解除された状況下では、固定金利借入のほうが変動金利借入よりも有利というように聞こえるかもしれません。

でも、実際には、固定金利借入と変動金利借入では、（少なくとも理論的には）借入時点では有利不利はありません。

先行きの金利上昇期待に基づき固定金利の金利水準も高くなってしまいます。ゼロ金利が解除された、ということは、皆、先行き金利上昇を見込むはずです。そうすると、その金利上昇を織り込んで、固定金利の利率が上昇してしまうのです。

つまり、ゼロ金利が解除されてから固定金利住宅ローンを組んでも、先行きの金利上昇を織り込んだ結果、すでに、固定金利の水準は高くなってしまっているのです。

固定金利住宅ローンは金利上昇時に利息返済額を増加させない効果（リスク回避効果）はありますが、だからといって、それが利息返済額を減らす効果を持っているわけではないことを肝に命じてください。

住宅ローン 固定金利 変動金利 １３

住宅ローンを組むならば、変動金利よりも固定金利のほうがいいよ、という話はよく聞きます。

でも、これを誤解して「住宅ローンは変動金利よりも固定金利のほうが有利」と思っている方はいませんか？

実は、これは誤りです

少なくとも、理論的には変動金利・固定金利のどちらの借入が有利ということはありませんし、実際の住宅ローン金利水準を見ていると、住宅金融公庫の固定ローンを除き、固定金利借入のほうが返済額は大きくなることが多いと思います。

金利上昇が見込まれているため、固定金利の水準は金利上昇を織り込んで高い水準となっているのはなぜでしょうか？

銀行が固定金利の住宅ローンを提供する場合、その金利は「スワップレート」という相場を元に決めることが通常です。

例えば、10年ローンならば10年もののスワップレートに基づき、住宅ローンの固定金利水準を決定しています。

ところで、スワップレートはどう決まるか、というと大ざっぱに変動金利借入をした時に支払うと見込まれる金額と固定金利借入をした時に支払うべき金利が、一緒になるような固定金利水準に定まります。

つまり、もし、皆の予想通りに金利水準が変わっていく場合には、理論的には固定金利も変動金利も支払額は同一になってしまうのです。

実際には、銀行はこの理論的な価格に手数料を織り込んで住宅ローン金利を設定するわけですが、手数料は一般的に、固定金利のほうが高めに設定されています。

そのため、一般の人の予想通りに金利水準が変化した場合、固定金利借入のほうが返済額が大きくなるリスクが高い、と考えられるわけです。

但し、住宅金融公庫の固定金利ローンだけは別です。あれは、実質的な国のバックアップを受けて、かなり思い切った低金利を実現していますので、普通の銀行の固定金利ローンに比べるとかなり低い利率になっています。

もし、固定金利ローンを組むならば、ぜひ、住宅金融公庫のローンにしましょうね。

住宅ローン 固定金利 変動金利 １２

将来景気が悪くなると思う人は、住宅ローンの借り入れ時には変動金利を選択することをおすすめします。

景気が悪くなると、企業は設備投資等をする意欲を失います。ちょうど、バブル崩壊後の日本企業がそうだったように、むしろ、借り入れを返済しよう、という動きも見られます。

そのため、銀行からお金を借りる借り手がいなくなってしまうため、金利はどんどん下がっていきます。こうして、景気が悪くなると一般的な金利水準は低くなってくるのです。さらに、一般的な金利水準が低くなることに連動して、住宅ローンの金利も下落していきます。

つまり「景気が悪くなる」→「金利水準が下がる」→「住宅ローンの借り入れ金利が下がる」という関係になることが多いのです。

ところで、変動金利住宅ローンの借り入れを行うと、住宅ローンの金利水準はその時々の一般的な金利水準に連動して決まります。

そのため、将来景気が悪くなると考えている場合には、変動金利住宅ローンを組むことで、低金利を享受することができるのです。

もっとも、今、大部分の人は「将来景気が良くなる」と思っているため、現在の固定金利の水準は、それを織り込んでやや高い金利となっています。

そのため、固定金利住宅ローンとの有利・不利を考える場合には単に景気が悪くなるというだけでなく、「皆が思っている以上に景気が良くならなかった」場合に、変動金利を選択してほうが得になるのです。

住宅ローン 固定金利 変動金利 １１

将来の金利上昇幅が小さいと思う人は、住宅ローンの借り入れ時には変動金利を選択することをおすすめします。

変動金利を選択すると金利上昇により支払額が増加してしまいます。逆にいうと、将来の金利が上昇しなければ、住宅ローンの借り入れ金利も上昇しないことになります。

一方で、固定金利の金利水準は、現在の金利水準だけではなく、将来どこまで金利が上昇するか、という予想により決まっています。

今は、ほぼ全員が「金利は上昇するはず」と思っているため、将来の金利上昇を織り込んで、固定金利の金利水準は比較的高い利率が設定されています。

そのため、将来の金利上昇幅が小さいと考えている場合には、将来の金利上昇リスクが織り込まれ、結果的に高い利率となっている固定金利住宅ローンを借りるよりは、変動金利住宅ローンを借りたほうが得をすることになるのです。

ところで、将来の金利上昇幅が小さくなる要因は、端的にいうと「景気が思ったほど良くならない」ということにつきます。

今、世の中では「景気が良くなりそう」という期待が膨らんでいますが、「考えているほど景気は良くならず横ばい・または悪化する」、と思う方は、変動金利を選択することをおすすめします。

住宅ローン 固定金利 変動金利 １０

住宅ローンの借り換えを狙う人の場合、住宅ローンは変動金利のものを選択すべきです。

住宅ローンは銀行間で激しい競争が繰り広げられているため、借換えを行うと金利が安くなるケースが非常に多くなっています。

通常、住宅ローンの借換を行う場合、当初住宅ローンを借り入れてから、住宅ローンの借換えまでの期間は、それほど長くはないと思います。

そのため、当初利率が低い変動金利型住宅ローンにより、できるだけ住宅ローンの元本を減らしておいたうえで、住宅ローンの借り換えをしたほうが、より有利な借り換えを行うことができるのです。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ９

住宅ローンの繰上返済を狙う人の場合、住宅ローンは変動金利のものを選択したほうが有利になることが多いです。

変動金利の住宅ローンは、固定金利に比べると、当初の利息が大幅に低くなっています。

そのため、借入期間の最初のほうで一気に繰上返済を行うと、利息をほとんど払わないうちに、元本を大幅に減らすことができます。

変動金利住宅ローンの場合、金利上昇に伴い借入利率も上昇していくのですが、金利上昇前に、元本自体を減らしてしまっておけば、利息支払額自体はそれほど多額にはなりません。

また、固定金利型住宅ローンの場合、ほとんどの銀行では繰上返済時に繰上返済手数料がかかります（一方で、変動金利型住宅ローンの場合には、繰上返済手数料が無料の銀行は結構多いです）。

そのため、手数料からみても、繰上返済をすることを前提の場合には変動金利型住宅ローンのほうが有利となります。

つまり、
•住宅ローンを借りた後に両親から住宅取得資金を贈与してもらう予定がある場合
•収入に比較して、比較的余裕あるローンを組んでいて、繰上返済をする予定がある場合
といった場合には、住宅ローンを変動金利で借入れておくほうが有利になるケースが多いのです。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ８

住宅ローンの借入期間が短い人の場合、住宅ローンは変動金利のものを選択したほうが有利になることが多いです。

そもそも固定金利を選択するのは、「将来、金利が上昇した場合に住宅ローンの利息支払額が増える」リスクを回避するためです。

でも、住宅ローンの借入期間が短い（たとえば２年とか３年とか）の場合には、金利が上昇するといってもたかが知れています。

そこをあえて固定金利を選択して、住宅ローン借入側に不利な金利を選ぶくらいならば、むしろ、変動金利を選択してしまったほうが、よほどいい結果になると思います。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ７

つまり「景気が悪くなる」→「金利水準が下がる」→「住宅ローンの借り入れ金利が下がる」という関係になることが多いのです。

ところで、変動金利住宅ローンの借り入れを行うと、住宅ローンの金利水準はその時々の一般的な金利水準に連動して決まります。

そのため、将来景気が悪くなると考えている場合には、変動金利住宅ローンを組むことで、低金利を享受することができるのです。

もっとも、今、大部分の人は「将来景気が良くなる」と思っているため、現在の固定金利の水準は、それを織り込んでやや高い金利となっています。

そのため、固定金利住宅ローンとの有利・不利を考える場合には単に景気が悪くなるというだけでなく、「皆が思っている以上に景気が良くならなかった」場合に、変動金利を選択してほうが得になるのです。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ６

将来景気が悪くなると思う人は、住宅ローンの借り入れ時には変動金利を選択することをおすすめします。

景気が悪くなると、企業は設備投資等をする意欲を失います。ちょうど、バブル崩壊後の日本企業がそうだったように、むしろ、借り入れを返済しよう、という動きも見られます。

そのため、銀行からお金を借りる借り手がいなくなってしまうため、金利はどんどん下がっていきます。こうして、景気が悪くなると一般的な金利水準は低くなってくるのです。さらに、一般的な金利水準が低くなることに連動して、住宅ローンの金利も下落していきます。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ５

そのため、注意が必要なのは、単に金利が上昇すれば固定金利のほうが変動金利と比較して得になる、というわけではありません。

固定金利を選択して結果的に変動金利と比較して得をするのは、「皆が思っている以上に金利が上昇した」場合だけになります。

ところで、将来の金利上昇幅が大きくなる要因は、端的にいうと「景気が思ったより良くなる」ことです。

今、世の中では「景気が良くなりそう」という期待が膨らんでいますが、「想定よりも好景気になるはず」、と思う方は、固定金利を選択することをおすすめします。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ４

将来の金利上昇幅が大きいと思う人は、住宅ローンの借り入れ時には固定金利を選択することをおすすめします。

固定金利を選択すれば、将来金利がどんなに上昇しようとも、金利上昇により支払額は変わりません。

一方で、変動金利を選択してしまっていると、金利が大きく上昇した際に住宅ローンの利払いが大きく膨らんでしまうことになるのです。

ところで、固定金利の金利水準は、現在の金利水準だけではなく、将来どこまで金利が上昇するか、という予想により決まっています。

今は、ほぼ全員が「金利は上昇するはず」と思っているため、将来の金利上昇を織り込んで、固定金利の金利水準は比較的高い利率が設定されています。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ３

住宅ローンの返済額が増えるのが許せない

こういう人は、全期間固定金利（しかも、元利均等払い）の住宅ローンを組んでください。

全期間固定金利の住宅ローンの場合、利率は一定となります。

そのため、特に元利均等払いにより住宅ローンを借りた場合には、毎月の支払額は借入を行っている間、一定額となります。

そのため、絶対に返済額は増えません。

住宅ローン 固定金利 変動金利 ２

住宅ローンを返済すると、あとは生活するだけでぎりぎり・・

こういう方の場合は、全期間固定金利の住宅ローンを組むことがおすすめです。

全期間固定金利の住宅ローンの場合には、基本的には毎月の返済額は変わりません。

一方で、変動金利の住宅ローンを組んでしまった場合には、将来、返済額が増える可能性があります。そのため、住宅ローンを目一杯で組んでしまっている場合には、金利上昇時には、返済額が増えて家計が破綻する可能性も充分にありえますので気をつけてください。

住宅ローン 固定金利 変動金利 １

住宅ローンの支払額を確定させたい人の場合、絶対に住宅ローンは全期間固定金利のものを選択すべきです。

固定金利住宅ローンのメリットは、「住宅ローンの将来の金利が固定される」＝「将来の利息支払額が借入時点で確定する」点ですので、これは、住宅ローンの支払額を確定させたい人にはぴったりなわけです。

最近は、終身雇用制度が崩れつつある、とはいえ、まだまだ終身雇用の慣行は残っていますので、特に大企業に勤めている方は、将来の給与収入の予測がつけやすいと思います。

そういう方には、将来の住宅ローンの支出額が簡単にわかる、固定金利住宅ローンがおすすめです。

お得な住宅ローンは変動金利or固定金利-3

通常、日本では、変動金利の計算基準となる金利（住宅ローンの場合には、一般に短期プライムレートが用いられます）が定められています。

変動金利の住宅ローンの場合には、支払いの都度、この短期プライムレートに一定の金利を上乗せした金利により、銀行に支払う利息額が決められるのです。

固定金利・変動金利のどちらで住宅ローンを借り入れればいいのか、悩んでしまう方も多いと思います。

でも、住宅ローンを借り入れる際に固定金利・変動金利のどちらが有利になるかは誰にもわかりません。住宅ローンを借りるあらゆる人にとって「固定金利が有利」とか「変動金利が有利」といったことはないのです。

原則としては「固定金利型で借りておくべき」という人もいますが、はっきりいって、これは間違いです。

なぜかというと、固定金利型借り入れは「銀行にとってリスクが高い」取引であるため、どうしても、銀行にとって標準的な（固定）利率よりも有利な利率を設定しがちだからです（詳細は、別ページで書いていこうと思います）。

逆の立場（つまり住宅ローンを借りる側）からみると、そのため、結果的に見れば、変動金利で借りておいたほうが、総合的には有利になるケースが多いと思います。

ただ、そうはいっても、住宅ローンを固定金利で借りたほうがいい場合があるのも事実です。

そこで、次ページ以降では、タイプ別に「住宅ローンを固定金利で借りたほうがいい人」、「住宅ローンを変動金利で借りたほうがいい人」の例を挙げていこうと思います。

お得な住宅ローンは変動金利or固定金利-2

例えば、固定金利住宅ローンといえば、住宅ローンを借り入れる段階で将来の金利を一定に定めてしまうタイプの住宅ローンのことをいいます。

最近、住宅ローンの銀行キャンペーンの一環として、「2年固定金利1.0%」なんていうものがありました。この住宅ローンの場合には、借入当初2年間は、年間1.0%の利息を支払えばいい、ということが借り入れた時点で決まってしまうのです。

従来は、固定金利住宅ローンといっても、上で書いたように、ごく短期間の固定金利住宅ローンしかありませんでしたが、最近は、「35年固定金利3.120%」といった、超長期の固定金利商品も取り扱われるようになってきています。

変動金利とは、利息を支払う都度金利水準を定めることをいいます。

例えば、変動金利住宅ローンといえば、住宅ローンを借り入れた段階では将来の金利は決まらず、利払いの時点で支払利息額が決定される住宅ローンのことをいいます。

「利払いの時点で支払利息額が決定される」といっても、もちろん、銀行が好き勝手に利息の金額を決めるわけではありません。

お得な住宅ローンは変動金利or固定金利-1

住宅ローンを組むときに変動金利・固定金利のどちらにすればいいか？そんな住宅ローンの悩みを解決します。

住宅ローンを組むときに悩む一番のポイント。それは、なんといっても、変動金利・固定金利のどちらにするか？ということだと思います。

住宅ローンは変動金利か固定金利か？悩ましい・・住宅ローンの変動金利・固定金利はどちらが優れているというものではなく、それぞれに一長一短があります（100%固定金利のほうが有利なわけではありません！！）。

そのため、マンション購入時の住宅ローンを借り入れる際に変動金利・固定金利のどちらを選択するかは、変動金利・固定金利の長所・短所をふまえて、自分で判断しなければいけません。

もちろん、現時点においては住宅ローンを組む際には、「固定金利を選ぶのがセオリー」であることに間違いはありませんが、それが、ただ一つの答えではありません。銀行やテレビのコメンテーターのいうことをうのみにして、何も考えずに固定金利を選んで、後で後悔しないように、当サイトで、しっかり知識を身につけていってください。

固定金利とは、借入時点で将来の金利水準を定めてしまうことをいいます。

住宅ローン比較

不動産賃貸経営が具体化すると、次に資金繰りを考えなければなりまん。これから不動産賃貸経営をされる方の中には、先祖代々の土地を活用して不動産賃貸経営を始められるほかに、収益マンションを購入して、経営・運営を管理会社に依頼する方もいると思います。どちらにしてもみなさんが一番最初に悩むのが、資金の借り入れ（不動産ローン）ではないでしょうか。そこで当研究所がアパート経営に関する各金融機関の金融商品をご紹介しますので参考にしてみてください。

■民間ローン対公的ローン

不動産賃貸経営で利用できるローンには「民間ローン」と「不動産賃貸公的ローン」の2種類がある。それぞれの特徴を見てみよう

【民間ローンの特徴】

民間ローンの借入先には、都市銀行、地方銀行、信託銀行、生保会社、ＪＡなどが上げられます。

★都市銀行・地方銀行・信託銀行系

　「提携ローン」と「非提携ローン」の2種類がある。
「提携ローン」とは・・・建設会社やハウスメーカーと銀行が提携し建設を条件に自動的に利用することが可能。
「非提携ローン」とは・・・利用する方の日常取引の状況や信用度、不動産の担保価値などから審査を行い、融資が決まれば金利・返済条件を自由に選択できる。
金融商品も豊富で金利や返済条件など自由に選択できる。
合併などにより借入後に新銀行から融資条件の変更を求められる可能性もある。

★生保・損保系

　建設費用を限度とするケースが多く、高額融資向けで大企業・公共機関が中心。

融資額が多く、返済期間が長めである。
担保審査は勿論、借入希望者本人の面接を行うケースもあり審査基準は厳しい

★ＪＡ（総合農業共同組合）

　組合員が賃貸事業を行う際に利用できる。（サラリーマンでも組合員になれば可能）

農業経営者が賃貸経営を行う場合アドバイスを受ける事も可能。
ＪＡ組合員になる為の費用が必要になる。

【不動産賃貸公的ローンの特徴】
公的ローンの借入先には、住宅金融公庫・国民生活金融公庫・自治体融資などが主流になる。

★住宅金融公庫

　建設基準など融資条件は厳しいが、低固定金利で返済計画が立て易く事業リスクが低い。
また、利子補給制度といい金利部分を補助してくれる制度も条件によっては利用できる。
金利をローン申し込み時に決定することができる。
建設基準に合わせて設計をする必要があり費用が高くなる場合もある。

★国民生活金融公庫
　　個人貸主から法人（不動産管理会社など）を設立された方が利用する場合が多い。
運転資金・設備資金などの融資利用で事業の安定化を助けてくれる。
限度額・返済期間など融資内容について物足りない。

★自治体融資
　
各自治体によって異なるが多くは公庫融資をゆるやかな基準で緩和し利用できる。
固定資産税・所得税などの税制面でも優遇される場合がある。
限度額・返済期間など融資内容について物足りない。

特に民間ローンの場合、金融機関によって金利・融資条件・サービスなど様々です。低金利の商品を選ぶことは大切ですが、借り入れをする場合、金融商品ごとに融資条件がありますので、まずは商品を十分理解しあなた自身が融資条件に適しているかを判断することが先決です。また、返済期間が長くなりますので無理の無い計画で金融商品を選びましょう。

【最近の傾向】
ひと昔前は公庫からの借り入れがメインでしたが、地域的廃止や利用条件の制約などが多いことや、低金利時代に入り、公庫おける金利よりも銀行（民間）などの金利が低金利の場合も起きてきた事により、年々民間融資を利用する方が多くなっているようです。（融資切り替えをする方も見受けられます）

また、銀行としても数十年に及ぶ賃貸経営ということで長い取引きが期待できることや賃貸経営者を優良融資先としての位置づけをする銀行も多くなっていることも理由の一つのようです。

言うまでもありませんが、建設及び維持管理費を渋って入居者に好まれない建物では経営はうまく行きません。入居者を確実に集め、建設資金は適正に収まるのが一番です。土地の形状、立地条件に合わせた建設プランに、どこまで資金を投じるかが大事な要素になります。

売掛金回収の裏技テクニック．１９

売掛金回収の裏技テクニック．１９

公正証書の作成 公正証書ってどんなもの？
公正証書には、遺言公正証書、金銭の貸借に関する契約公正証書、建物などの賃貸借に関する公正証書、離婚に伴う慰謝料・養育費の支払に関する公正証書、遺言公正証書（公正証書遺言）、任意後見契約の公正証書などがあります。公文書ですから証拠として高い証明力があるだけでなく、強制執行認諾約款をつけることにより金銭債務の支払を怠ったときなどは裁判判決を待たずに直ちに強制執行をすることができます。

公証人とは？
公証人は、３０年以上の実務経験を有する法律実務家の中から、法務大臣が任命する公務員で、公正証書の作成、定款や私署証書（私文書）の認証、事実実験、確定日付の付与などを行っています。

公正証書の特徴・メリット
原則当事者双方が印鑑証明書と実印（必要に応じ戸籍謄本）を持参し公証（人）役場に出向き、公証人と打ち合わせた内容に沿った公正証書を作成してもらいますので、より契約を忠実に守らなければならないという義務感が沸きますし、実際に高い証明力や、付随する強制執行力によって、口約束や私文書よりはるかにその内容を実現できる可能性が高くなります。

公正証書はこんな時に！
トラブルが予想される時に公正証書にしておくと、将来のトラブルを防止することができます。金銭の支払が遅れている時にただ相手に督促をするだけでは何度も督促をしなければならないかもしれません。公正証書にしておけば相手も少なくとも自分にだけは必死に支払ってくれますし、万が一滞っても直ちに強制執行をすることができ回収率が上がるでしょう。また、離婚する際に養育費の金額などを取り決めたがいつの間にか支払われなくなっていた、などという相談もよく受けます。これも公正証書にしておけば防げたトラブルです。遺言も自筆による遺言よりは、公正証書にしておくことにより家庭裁判所での検認手続きが不要となり、また改竄を防ぐことができ、相続手続きが争いなく簡単に進めることができるでしょう。

公正証書の原案作成依頼費用は？
当事務所では公正証書を作成したいという方のお手伝いをすることができます。こんな時は有効なのかなど、お気軽にご相談していただいて、ご検討していただければ結構です。

公正証書作成費用（公証人に支払う費用） 目的の価額 手数料
１００万円まで ５，０００円
２００万円まで ７，０００円
５００万円まで １１，０００円
１，０００万円まで １７，０００円
３，０００万円まで ２３，０００円
５，０００万円まで ２９，０００円
１億円まで ４３，０００円
３億円まで、５，０００万円ごとに１３，０００円加算
１０億円まで、５，０００万円ごとに１１，０００円加算
１０億円超は、５，０００万円ごとに８，０００円加算

（目的価格の算定例）

金銭消費貸借は、貸借金額。贈与は贈与額。
売買は、売手と買手双方が義務を負担する双務契約なので売買価格の２倍が目的価格。
賃貸借も双務契約なので、賃料に賃貸借期間を掛けた額を２倍したものが目的価額。
価額を算定することができないときは、５００万円と見なして算定。
なお、印紙税法による印紙貼付が必要になる場合があります。
遺言の場合は、相続人、受遺者毎に価額を算定して合算。不動産は、固定資産評価額を基準に評価。
相続、遺贈額合計が１億円に満たないときは、１１，０００円を加算。
以上のほか、公証人が病院等に出張して公正証書を作成するときは、目的価額による手数料が５割増しになり、規定の日当、旅費を負担していただくことになります。
※日本公証人連合会のＨＰより転記

当事務所公正証書作成依頼費用
※公正証書原案作成依頼費用①②まで・・・３１，５００円～（全国対応可能）
※公証人との事前お打合せ③・・・１０，５００円～（全国対応可能）
※代理人として公証役場にて立会う場合④⑤まですべて・・・１５，７５０円～加算（※全国対応不可）
（別途上記公証人に支払う費用がかかります。）

作業可能な内容
①公正証書原案作成のお打合せ（契約書等書面確認）
②公正証書原案作成
③公証人との事前お打合せ

④公証役場立会い
⑤公正証書受取り

売掛金回収の裏技テクニック．１８

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調停（民事調停・家事調停） 調停ってどんなもの？

調停とは、このまま双方が話し合っても解決しそうにない場合、裁判官や調停委員のアドバイスにより話し合いで円満に解決を図る手続きです。このまま双方が話し合っても解決しそうにないが、アドバイスを受けることにより歩み寄ることができる可能性がある場合に調停という制度は有効です。

民事調停は金銭や土地・建物、交通事故、クレジット・サラ金に関する紛争などを取り扱ってくれます。家庭に関する問題（離婚、認知請求など）についてはいきなり裁判を起こすことはできません。まず家庭裁判所で家事調停を行う必要があります。家庭に関する問題については話し合いによる円満な解決を図る方が望ましいとの理念からです。
調停が成立すると調停調書が作成され、それは判決と同様の効力を持ちます。

調停の特徴

豊富な知識、経験を持つ人格識見の高い民間人の中から調停委員が選ばれ、その調停委員２名と裁判官１名が法律を厳格に適用する訳ではなく、紛争の実情に合わせた円満な解決を促す為のアドバイスをします。判決を出す場ではありません。あくまでも当事者双方が歩み寄り、最後は双方の意思によって決定します。その内容を基に調停調書が作成されます。


調停のメリット

メリットとしては、将来的にも付き合いを継続したい間柄などには円満に解決できることが期待できます。
デメリットとしては、特に判決はなく、解決にはお互いの歩み寄りが必要になってきますので、どちらか一方にでもそういうつもりが全くない場合には向いていません。

調停申立てする際の注意！
何の前ぶれもなく、いきなり調停を申立ててしまうと、裁判所からその裁判所への出頭を求める呼出状が相手方に突然届くことになります。調停というものをよく知っている相手方なら良いですが、よく知らない場合は『裁判を起こされた！』と怒り出し、期日に出頭してこないことも考えられます。これでは調停を申し立てた意味がなくなります。
裁判所に出頭とは言っても、調停は円卓を囲み、しかも非公開の話し合いですので、よくテレビなどである光景とは全く違います。そのあたりを誤解されないよう事前に、話し合いによる円満解決を図りたいので調停を申し立てる、後日裁判所から呼出状が届くから、とでも言っておくと相手はいきなり頭に血が上ることはないでしょう。⇒もちろんこれは時と場合と相手によります。

調停の管轄裁判所は？
管轄裁判所とは、裁判を起こすことのできる裁判所のこと。
調停は、原則として相手方の住所地を管轄する簡易裁判所に申し立てます。相手方と（夫婦で）合意して裁判所を決めればそこが調停の合意管轄裁判所となります。

調停はこんな時に！
民事調停は裁判のように勝ち負けではなく、お互いに譲り合いの精神を持って、比較的円満に解決を図る方が望ましい場合に利用してみてはいかがでしょうか？
離婚や子どもの認知についてなど家庭に関する問題については、原則裁判の前に家事調停をするしかありません（調停前置主義）ので選択の余地はありません。離婚問題に関しては、協議離婚がどうしても無理ならまず離婚調停を申立て、調停委員を間に挟んで協議を進めることであまり感情的になることなく協議を進めることができ、お互い歩み寄りをすることができるかもしれません。ただ調停委員も万能ではありませんので、その離婚調停期間中も行政書士などの継続相談を受けながら協議を進めていくことをお勧めします。子どもの認知請求に関しては、まずは内容証明郵便で認知するよう請求してみて、それでもどうしても無理なら家事調停を申立ててみましょう。