住宅ローン延滞納債務相談所では、不動産担保ローンや銀行借入の延滞や滞納などの資金トラブル解決をメールで相談に乗っております。また支払い延滞により競売トラブル、民事訴訟等に陥ってしまった場合の処理の方法等をブログで紹介します。任意売却などの悩み困りごと解決にも応じます。
通常、日本では、変動金利の計算基準となる金利（住宅ローンの場合には、一般に短期プライムレートが用いられます）が定められています。
変動金利の住宅ローンの場合には、支払いの都度、この短期プライムレートに一定の金利を上乗せした金利により、銀行に支払う利息額が決められるのです。
固定金利・変動金利のどちらで住宅ローンを借り入れればいいのか、悩んでしまう方も多いと思います。
でも、住宅ローンを借り入れる際に固定金利・変動金利のどちらが有利になるかは誰にもわかりません。住宅ローンを借りるあらゆる人にとって「固定金利が有利」とか「変動金利が有利」といったことはないのです。
原則としては「固定金利型で借りておくべき」という人もいますが、はっきりいって、これは間違いです。
なぜかというと、固定金利型借り入れは「銀行にとってリスクが高い」取引であるため、どうしても、銀行にとって標準的な（固定）利率よりも有利な利率を設定しがちだからです（詳細は、別ページで書いていこうと思います）。
逆の立場（つまり住宅ローンを借りる側）からみると、そのため、結果的に見れば、変動金利で借りておいたほうが、総合的には有利になるケースが多いと思います。
ただ、そうはいっても、住宅ローンを固定金利で借りたほうがいい場合があるのも事実です。
そこで、次ページ以降では、タイプ別に「住宅ローンを固定金利で借りたほうがいい人」、「住宅ローンを変動金利で借りたほうがいい人」の例を挙げていこうと思います。
変動金利の住宅ローンの場合には、支払いの都度、この短期プライムレートに一定の金利を上乗せした金利により、銀行に支払う利息額が決められるのです。
固定金利・変動金利のどちらで住宅ローンを借り入れればいいのか、悩んでしまう方も多いと思います。
でも、住宅ローンを借り入れる際に固定金利・変動金利のどちらが有利になるかは誰にもわかりません。住宅ローンを借りるあらゆる人にとって「固定金利が有利」とか「変動金利が有利」といったことはないのです。
原則としては「固定金利型で借りておくべき」という人もいますが、はっきりいって、これは間違いです。
なぜかというと、固定金利型借り入れは「銀行にとってリスクが高い」取引であるため、どうしても、銀行にとって標準的な（固定）利率よりも有利な利率を設定しがちだからです（詳細は、別ページで書いていこうと思います）。
逆の立場（つまり住宅ローンを借りる側）からみると、そのため、結果的に見れば、変動金利で借りておいたほうが、総合的には有利になるケースが多いと思います。
ただ、そうはいっても、住宅ローンを固定金利で借りたほうがいい場合があるのも事実です。
そこで、次ページ以降では、タイプ別に「住宅ローンを固定金利で借りたほうがいい人」、「住宅ローンを変動金利で借りたほうがいい人」の例を挙げていこうと思います。
例えば、固定金利住宅ローンといえば、住宅ローンを借り入れる段階で将来の金利を一定に定めてしまうタイプの住宅ローンのことをいいます。
最近、住宅ローンの銀行キャンペーンの一環として、「2年固定金利1.0%」なんていうものがありました。この住宅ローンの場合には、借入当初2年間は、年間1.0%の利息を支払えばいい、ということが借り入れた時点で決まってしまうのです。
従来は、固定金利住宅ローンといっても、上で書いたように、ごく短期間の固定金利住宅ローンしかありませんでしたが、最近は、「35年固定金利3.120%」といった、超長期の固定金利商品も取り扱われるようになってきています。
変動金利とは、利息を支払う都度金利水準を定めることをいいます。
例えば、変動金利住宅ローンといえば、住宅ローンを借り入れた段階では将来の金利は決まらず、利払いの時点で支払利息額が決定される住宅ローンのことをいいます。
「利払いの時点で支払利息額が決定される」といっても、もちろん、銀行が好き勝手に利息の金額を決めるわけではありません。
最近、住宅ローンの銀行キャンペーンの一環として、「2年固定金利1.0%」なんていうものがありました。この住宅ローンの場合には、借入当初2年間は、年間1.0%の利息を支払えばいい、ということが借り入れた時点で決まってしまうのです。
従来は、固定金利住宅ローンといっても、上で書いたように、ごく短期間の固定金利住宅ローンしかありませんでしたが、最近は、「35年固定金利3.120%」といった、超長期の固定金利商品も取り扱われるようになってきています。
変動金利とは、利息を支払う都度金利水準を定めることをいいます。
例えば、変動金利住宅ローンといえば、住宅ローンを借り入れた段階では将来の金利は決まらず、利払いの時点で支払利息額が決定される住宅ローンのことをいいます。
「利払いの時点で支払利息額が決定される」といっても、もちろん、銀行が好き勝手に利息の金額を決めるわけではありません。
住宅ローンを組むときに変動金利・固定金利のどちらにすればいいか？そんな住宅ローンの悩みを解決します。
住宅ローンを組むときに悩む一番のポイント。それは、なんといっても、変動金利・固定金利のどちらにするか？ということだと思います。
住宅ローンは変動金利か固定金利か？悩ましい・・住宅ローンの変動金利・固定金利はどちらが優れているというものではなく、それぞれに一長一短があります（100%固定金利のほうが有利なわけではありません！！）。
そのため、マンション購入時の住宅ローンを借り入れる際に変動金利・固定金利のどちらを選択するかは、変動金利・固定金利の長所・短所をふまえて、自分で判断しなければいけません。
もちろん、現時点においては住宅ローンを組む際には、「固定金利を選ぶのがセオリー」であることに間違いはありませんが、それが、ただ一つの答えではありません。銀行やテレビのコメンテーターのいうことをうのみにして、何も考えずに固定金利を選んで、後で後悔しないように、当サイトで、しっかり知識を身につけていってください。
固定金利とは、借入時点で将来の金利水準を定めてしまうことをいいます。
住宅ローンを組むときに悩む一番のポイント。それは、なんといっても、変動金利・固定金利のどちらにするか？ということだと思います。
住宅ローンは変動金利か固定金利か？悩ましい・・住宅ローンの変動金利・固定金利はどちらが優れているというものではなく、それぞれに一長一短があります（100%固定金利のほうが有利なわけではありません！！）。
そのため、マンション購入時の住宅ローンを借り入れる際に変動金利・固定金利のどちらを選択するかは、変動金利・固定金利の長所・短所をふまえて、自分で判断しなければいけません。
もちろん、現時点においては住宅ローンを組む際には、「固定金利を選ぶのがセオリー」であることに間違いはありませんが、それが、ただ一つの答えではありません。銀行やテレビのコメンテーターのいうことをうのみにして、何も考えずに固定金利を選んで、後で後悔しないように、当サイトで、しっかり知識を身につけていってください。
固定金利とは、借入時点で将来の金利水準を定めてしまうことをいいます。
不動産賃貸経営が具体化すると、次に資金繰りを考えなければなりまん。これから不動産賃貸経営をされる方の中には、先祖代々の土地を活用して不動産賃貸経営を始められるほかに、収益マンションを購入して、経営・運営を管理会社に依頼する方もいると思います。どちらにしてもみなさんが一番最初に悩むのが、資金の借り入れ（不動産ローン）ではないでしょうか。そこで当研究所がアパート経営に関する各金融機関の金融商品をご紹介しますので参考にしてみてください。
■民間ローン対公的ローン
不動産賃貸経営で利用できるローンには「民間ローン」と「不動産賃貸公的ローン」の2種類がある。それぞれの特徴を見てみよう
【民間ローンの特徴】
民間ローンの借入先には、都市銀行、地方銀行、信託銀行、生保会社、ＪＡなどが上げられます。
★都市銀行・地方銀行・信託銀行系
「提携ローン」と「非提携ローン」の2種類がある。
「提携ローン」とは・・・建設会社やハウスメーカーと銀行が提携し建設を条件に自動的に利用することが可能。
「非提携ローン」とは・・・利用する方の日常取引の状況や信用度、不動産の担保価値などから審査を行い、融資が決まれば金利・返済条件を自由に選択できる。
金融商品も豊富で金利や返済条件など自由に選択できる。
合併などにより借入後に新銀行から融資条件の変更を求められる可能性もある。
★生保・損保系
建設費用を限度とするケースが多く、高額融資向けで大企業・公共機関が中心。
融資額が多く、返済期間が長めである。
担保審査は勿論、借入希望者本人の面接を行うケースもあり審査基準は厳しい
★ＪＡ（総合農業共同組合）
組合員が賃貸事業を行う際に利用できる。（サラリーマンでも組合員になれば可能）
農業経営者が賃貸経営を行う場合アドバイスを受ける事も可能。
ＪＡ組合員になる為の費用が必要になる。
【不動産賃貸公的ローンの特徴】
公的ローンの借入先には、住宅金融公庫・国民生活金融公庫・自治体融資などが主流になる。
★住宅金融公庫
建設基準など融資条件は厳しいが、低固定金利で返済計画が立て易く事業リスクが低い。
また、利子補給制度といい金利部分を補助してくれる制度も条件によっては利用できる。
金利をローン申し込み時に決定することができる。
建設基準に合わせて設計をする必要があり費用が高くなる場合もある。
★国民生活金融公庫
個人貸主から法人（不動産管理会社など）を設立された方が利用する場合が多い。
運転資金・設備資金などの融資利用で事業の安定化を助けてくれる。
限度額・返済期間など融資内容について物足りない。
★自治体融資
各自治体によって異なるが多くは公庫融資をゆるやかな基準で緩和し利用できる。
固定資産税・所得税などの税制面でも優遇される場合がある。
限度額・返済期間など融資内容について物足りない。
特に民間ローンの場合、金融機関によって金利・融資条件・サービスなど様々です。低金利の商品を選ぶことは大切ですが、借り入れをする場合、金融商品ごとに融資条件がありますので、まずは商品を十分理解しあなた自身が融資条件に適しているかを判断することが先決です。また、返済期間が長くなりますので無理の無い計画で金融商品を選びましょう。
【最近の傾向】
ひと昔前は公庫からの借り入れがメインでしたが、地域的廃止や利用条件の制約などが多いことや、低金利時代に入り、公庫おける金利よりも銀行（民間）などの金利が低金利の場合も起きてきた事により、年々民間融資を利用する方が多くなっているようです。（融資切り替えをする方も見受けられます）
また、銀行としても数十年に及ぶ賃貸経営ということで長い取引きが期待できることや賃貸経営者を優良融資先としての位置づけをする銀行も多くなっていることも理由の一つのようです。
言うまでもありませんが、建設及び維持管理費を渋って入居者に好まれない建物では経営はうまく行きません。入居者を確実に集め、建設資金は適正に収まるのが一番です。土地の形状、立地条件に合わせた建設プランに、どこまで資金を投じるかが大事な要素になります。
■民間ローン対公的ローン
不動産賃貸経営で利用できるローンには「民間ローン」と「不動産賃貸公的ローン」の2種類がある。それぞれの特徴を見てみよう
【民間ローンの特徴】
民間ローンの借入先には、都市銀行、地方銀行、信託銀行、生保会社、ＪＡなどが上げられます。
★都市銀行・地方銀行・信託銀行系
「提携ローン」と「非提携ローン」の2種類がある。
「提携ローン」とは・・・建設会社やハウスメーカーと銀行が提携し建設を条件に自動的に利用することが可能。
「非提携ローン」とは・・・利用する方の日常取引の状況や信用度、不動産の担保価値などから審査を行い、融資が決まれば金利・返済条件を自由に選択できる。
金融商品も豊富で金利や返済条件など自由に選択できる。
合併などにより借入後に新銀行から融資条件の変更を求められる可能性もある。
★生保・損保系
建設費用を限度とするケースが多く、高額融資向けで大企業・公共機関が中心。
融資額が多く、返済期間が長めである。
担保審査は勿論、借入希望者本人の面接を行うケースもあり審査基準は厳しい
★ＪＡ（総合農業共同組合）
組合員が賃貸事業を行う際に利用できる。（サラリーマンでも組合員になれば可能）
農業経営者が賃貸経営を行う場合アドバイスを受ける事も可能。
ＪＡ組合員になる為の費用が必要になる。
【不動産賃貸公的ローンの特徴】
公的ローンの借入先には、住宅金融公庫・国民生活金融公庫・自治体融資などが主流になる。
★住宅金融公庫
建設基準など融資条件は厳しいが、低固定金利で返済計画が立て易く事業リスクが低い。
また、利子補給制度といい金利部分を補助してくれる制度も条件によっては利用できる。
金利をローン申し込み時に決定することができる。
建設基準に合わせて設計をする必要があり費用が高くなる場合もある。
★国民生活金融公庫
個人貸主から法人（不動産管理会社など）を設立された方が利用する場合が多い。
運転資金・設備資金などの融資利用で事業の安定化を助けてくれる。
限度額・返済期間など融資内容について物足りない。
★自治体融資
各自治体によって異なるが多くは公庫融資をゆるやかな基準で緩和し利用できる。
固定資産税・所得税などの税制面でも優遇される場合がある。
限度額・返済期間など融資内容について物足りない。
特に民間ローンの場合、金融機関によって金利・融資条件・サービスなど様々です。低金利の商品を選ぶことは大切ですが、借り入れをする場合、金融商品ごとに融資条件がありますので、まずは商品を十分理解しあなた自身が融資条件に適しているかを判断することが先決です。また、返済期間が長くなりますので無理の無い計画で金融商品を選びましょう。
【最近の傾向】
ひと昔前は公庫からの借り入れがメインでしたが、地域的廃止や利用条件の制約などが多いことや、低金利時代に入り、公庫おける金利よりも銀行（民間）などの金利が低金利の場合も起きてきた事により、年々民間融資を利用する方が多くなっているようです。（融資切り替えをする方も見受けられます）
また、銀行としても数十年に及ぶ賃貸経営ということで長い取引きが期待できることや賃貸経営者を優良融資先としての位置づけをする銀行も多くなっていることも理由の一つのようです。
言うまでもありませんが、建設及び維持管理費を渋って入居者に好まれない建物では経営はうまく行きません。入居者を確実に集め、建設資金は適正に収まるのが一番です。土地の形状、立地条件に合わせた建設プランに、どこまで資金を投じるかが大事な要素になります。
売掛金・貸付資金のケース別債権回収
電話・話し合いで催促＆滞納の理由まず債権回収で最初にやることは、話し合いで返済を促します。。
現在資金がない、将来、支払える予定の債務者からの債権回収
きちんとした返済計画を立てさせ、債務承諾書を書いてもらいましょう。債務承諾書は時効を中断する効果がありますので、これは、ぜひ、書かせましょう。(詳しくは時効の中断）。
また、分割支払契約書を作成することによって、債務の承認と返済が確約できて､時効も止まるので、これを作成するようにします。また、時効がすぐそこまで迫っているときは、内容証明郵便で、とりあえず時効を停止させます。
支払いを後回しにしている債務者への債権回収
少し、きつく取り立てた方がいいかもしれませんね。その後の人間関係や取引関係を考えて、内容証明にするかどうかは考えますが、支払催促の強い意志を相手に伝えます。この場合も、債務承諾書や、支払計画書や、契約書を書かせて、時効を中断させたり、内容証明郵便で時効停止をさせます。
資金がない債務者からの債権回収
少しでも残っているうちに、法的手続をとってくだいさい！支払督促の申立や訴訟です。 債務名義を作って、差押えの手続（強制執行）をした方がいいかもしれません相手が破産宣告をしたら、、、、ほとんど、何も返ってきません。
資金はあるが、払いたくない債務者からの債権回収
これは、相手の言い分をよく聞いてください。商品が満足いくモノではなかったとか、なにかしら、不満がある場合です。お互い話し合いをして、分割払いにするとか、こちらも、少し譲歩して値引きするとか、相手が全く払う気をなくしてしまわないように、気をつけます。
もちろん、債務承諾書と返済案を書面に残しておきましょう。一応、催促は内容証明ですると良いでしょう。
他で訴訟をやっていて、弁護士に支払を止められているという債務者からの債権回収
こういうふうに言ってくる債務者がいますが、そういう場合、弁護士の連絡先を聞いて、どういう状況なのか聞いてみましょう。全く関係のない事件だったり、債務者がウソをついている場合があります。
また、弁護士も「相談はされたけれど、正式に依頼を受けているわけではないので、あなたのことは全然知りません。」などという場合も、あったりします。弁護士がこう言ってる。ああ言ってる。というのに、一般の人は弱いですが、真実を突き止めなくては、債権回収はできません。
債務者が、お金を払わない理由はゴマンとあります。ウソをついている場合もあれば本当に困っている場合まで。真実を確かめて、それから、債権回収しましょう。
電話・話し合いで催促＆滞納の理由まず債権回収で最初にやることは、話し合いで返済を促します。。
現在資金がない、将来、支払える予定の債務者からの債権回収
きちんとした返済計画を立てさせ、債務承諾書を書いてもらいましょう。債務承諾書は時効を中断する効果がありますので、これは、ぜひ、書かせましょう。(詳しくは時効の中断）。
また、分割支払契約書を作成することによって、債務の承認と返済が確約できて､時効も止まるので、これを作成するようにします。また、時効がすぐそこまで迫っているときは、内容証明郵便で、とりあえず時効を停止させます。
支払いを後回しにしている債務者への債権回収
少し、きつく取り立てた方がいいかもしれませんね。その後の人間関係や取引関係を考えて、内容証明にするかどうかは考えますが、支払催促の強い意志を相手に伝えます。この場合も、債務承諾書や、支払計画書や、契約書を書かせて、時効を中断させたり、内容証明郵便で時効停止をさせます。
資金がない債務者からの債権回収
少しでも残っているうちに、法的手続をとってくだいさい！支払督促の申立や訴訟です。 債務名義を作って、差押えの手続（強制執行）をした方がいいかもしれません相手が破産宣告をしたら、、、、ほとんど、何も返ってきません。
資金はあるが、払いたくない債務者からの債権回収
これは、相手の言い分をよく聞いてください。商品が満足いくモノではなかったとか、なにかしら、不満がある場合です。お互い話し合いをして、分割払いにするとか、こちらも、少し譲歩して値引きするとか、相手が全く払う気をなくしてしまわないように、気をつけます。
もちろん、債務承諾書と返済案を書面に残しておきましょう。一応、催促は内容証明ですると良いでしょう。
他で訴訟をやっていて、弁護士に支払を止められているという債務者からの債権回収
こういうふうに言ってくる債務者がいますが、そういう場合、弁護士の連絡先を聞いて、どういう状況なのか聞いてみましょう。全く関係のない事件だったり、債務者がウソをついている場合があります。
また、弁護士も「相談はされたけれど、正式に依頼を受けているわけではないので、あなたのことは全然知りません。」などという場合も、あったりします。弁護士がこう言ってる。ああ言ってる。というのに、一般の人は弱いですが、真実を突き止めなくては、債権回収はできません。
債務者が、お金を払わない理由はゴマンとあります。ウソをついている場合もあれば本当に困っている場合まで。真実を確かめて、それから、債権回収しましょう。
住宅ローンの相談に必要な書類
住宅ローンの相談に行きたいのですが、何を持っていったらよいのでしょう。まず、住宅ローンの相談で一番気になるところというのは、ローンを組むことができるのか？また、いくらくらい借りられるのか？ということだと思います。
住宅ローンに関するトラブルを防ぐ
住宅ローンに関する失敗やトラブルも様々です。住宅ローントラブル事例を知ることで、トラブルを回避しましょう。住宅ローン特集の第4回は住宅ローンに関する様々な失敗やトラブル事例をご紹介したいと思います。
住宅ローンの組み方＝人生設計
住宅ローンの組み方一つで人生設計が変わります。住宅の購入は人生最大の買い物です。多くの場合、総額で数千万円の資金が必要になるため現金で買える方はほとんどいません。そこで活躍してくれるのが住宅ローンです。
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東京不動産ローン相談所では、不動産担保融資の担保評価や住宅診断について無料相談を受付けています。
東京23区内の不動産担保まとめローンやノンバンク低利切り替え、低金利の融資保証案内などをメールのみで無料にてご相談にのっております。
また東京不動産ローン相談所では競売問題、裁判費用の立替などの悩み困りごとにも無料相談たまわっております。
メールでのご相談は■■東京不動産ローン相談所■■宛てに、大まかな相談内容とお名前電話連絡先などを記載して送信して下さい。
東京23区内の不動産担保まとめローンやノンバンク低利切り替え、低金利の融資保証案内などをメールのみで無料にてご相談にのっております。
また東京不動産ローン相談所では競売問題、裁判費用の立替などの悩み困りごとにも無料相談たまわっております。
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